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9분기 연속 감소 소비자 융자, 마침내 증가세 반전…은행들도 신용 확대

소비자들의 대출 수요가 늘고 있으며 이에 맞춰 은행들도 신용을 확대하고 있는 것으로 나타났다. CNN머니는 뉴욕 연방준비은행(Fed)이 발행한 보고서를 인용 모기지.홈에퀴티.크레딧카드.자동차융자 등의 소비자 채무가 지난 1분기에 300억달러(1%) 늘며 2008년 3분기 이후 처음으로 증가세를 기록했다고 보도했다. 9분기 연속 줄어들기만 하던 소비자 융자가 마침내 증가세로 돌아선 것이다. 이 보고서를 작성한 뉴욕 Fed의 앤드류 하우와우트 이코노미스트는 "대출시장이 서서히 회복되고 있다는 신호가 보이기 시작하는 것"이라며 "소비자들의 수요와 은행들의 대출 의지가 동시에 늘고 있는 것을 확인할 수 있다"고 말했다. 이와 함께 소비자 대출 연체율도 개선되고 있다. 연체가 줄고 있다는 건 소비자들이 이전보다 새로 융자를 받을 여력이 많아졌다는 것으로 경기회복의 중요한 신호로 받아들여진다. 미국 금융업계 전체의 소비자대출 부문 연체율은 5분기 연속 하락 지난 1분기 현재 연체되고 있는 대출 잔액은 1년 전에 비해 15% 줄었다. 염승은 기자 rayeom@koreadaily.com

2011-05-09

"대출자 상환 능력 검증하라"…주택 융자 더 까다로워진다

주택 융자가 앞으로 더 어려워질 전망이다. 모기지 융자 상환 규정 강화가 예상되기 때문이다. 19일 연방준비제도(Fed)는 융자 은행이 주택 융자 전에 반드시 모기지 대출자의 상환 능력을 검증해야 융자를 할 수 있도록하는 법안을 제안했다. 이 법안에 따르면 융자 은행은 모기지 대출자의 소득과 부채 등 재정상태를 확인하고 안정된 직장이 있는지 확인해야 한다. 이처럼 Fed가 주택 융자 조건을 강화하고 나선 것은 제 2의 서브프라임 사태와 같은 주택 시장 붕괴를 막기 위함인 것으로 풀이된다. 당시 융자은행들의 무분별한 주택 융자로 인해 주택 시장이 붕괴하면서 미국 경제에 악영향을 끼쳤다. 하지만 시장 전문가들은 이미 대형 모기지 은행들이 높은 크레딧 점수와 20% 이상의 다운페이먼트 등 까다로운 융자 조건을 강화했다며 이 번 법안이 효과를 보기에는 제한적일 것이라고 분석하고 있다. 한 관계자는 "이 번 법안은 은행 등 금융 기관을 위한 것"이라며 "융자 조건이 까다로워지는 등 내 집 마련 장벽이 높아질수록 부동산 시장 회복은 늦어질 수 있다"고 말했다. 한편 Fed는 오는 7월 22일까지 이 번 법안에 대한 의견을 수렴할 계획이다. 곽재민 기자

2011-04-19

숏세일 할 때 '1차 모기지 완납' 조항 넣어야

콘도·주택·4유닛 아파트 해당 인스펙션 땐 '에너지 효율' 검사 증명서 있어야 부동산 역취득 OK 집 등기서류 사본 신청 대행 제한 새해를 맞으면서 가주 부동산법 일부가 새롭게 개정됐다. 올 1월1일부터 발효된 새 법은 모기지 은행들이 숏세일 주택의 잔존 채무반환을 요구할 수 없도록 하는 것을 주요 골자로 담고 있다. 　주택 소유주 및 부동산 에이전트들이 알고 있어야 할 2011년에 새로 바뀌는 법을 소개한다. ▶숏세일 잔존채무 청구금지 1차 모기지 은행들은 홈오너가 숏세일을 할 경우 남아있는 부채에 대해 청구를 할 수 없다. 또한 1차 은행은 숏세일 승인을 해줄 때 '모기지는 완납됐으며 은행은 남아있는 빚에 대해 청구를 하지 않는다'는 조항을 넣도록 했다. 이 법은 콘도나 단독주택및 1~4유닛 아파트에도 해당된다. 사실 트러스트 디드(Trust Deed)형태의 저당권을 갖고 있는 모기지 은행들은 숏세일시 1차 빚에 대해서는 잔존채무에 대해 청구를 할 수 없도록 되어 있었다. 그러나 홈오너들이 이에 대한 관련법을 잘 알지 못하면서 혼란을 초래하자 숏세일 승인서류에 이러한 내용을 포함토록 한 것이다. 예를 들어 1차빚이 30만달러인데 숏세일을 20만달러에 했다면 남아있는 채무 10만달러에 대해서 홈오너가 갚을 필요가 없다. ▶에너지 효율 검사 홈 인스펙션을 실시할 때 주택의 에너지 효율에 대한 검사 보고서를 작성해야 된다. 올해부터 주택을 사기전에 실시하는 홈 인스펙션시 바이어가 해당 주택의 에너지 효율 리포트를 요구하면 인스펙터는 홈 에너지 등급 시스템(Home Energy Rating Systems:HERS)에 따른 리포트를 만들어야 된다. 지금까지는 홈 인스펙셕시 주택의 에너지 효율 등급에 대한 검사는 없었다. 가주 부동산 협회는 셀러 측에서 바이어한테 HERS책자를 보내주도록 하는 것을 적극 권유하고 있다. ▶부동산 역취득권 제한 현행 부동산법에 따르면 방치된 부동산을 무단점유 하면서 5년동안 세금을 내는 사람은 해당 부동산을 취득할 수 있었다. 새 법은 역취득권을 실행하기 위해서는 부동산이 속한 카운티 재산세 사무실이 발행하는 세금 완납증명서를 첨부해야 된다. 지금까지는 세금을 제 날짜에 납부했다는 내용만 증명되면 역취득권을 인정했지만 올해부터는 재산세 징수 사무실이 발행하는 증명서가 있어야 된다. ▶3자업체의 소유권 사본 신청 제한 주택의 집문서(Grant Deed)를 소유하고 있지 않으면 복사본을 신청해주겠다는 내용의 메일을 보낼 때 규정을 까다롭게 했다. 즉 '복사본 발급 대행 서비스는 정부와 무관하며 홈오너는 스스로 카운티 등기소에서 집문서 사본을 발급받을 수 있다'는 내용을 넣어야 된다. 지금까지는 부동산 법에 대한 상식이 부족한 홈오너들한테 집문서가 없으면 소유권이 위험한 것처럼 메일을 보낸 후 100~200달러를 받고 사본을 대신 발급해줬다. 그러나 이러한 복사본이 없다고 해서 소유권에 문제가 있는 것은 아니며 원할 경우 집주인이 몇 십달러 만 내면 발급받을 수 있다. ▶세입자 가정폭력 사유로 퇴거금지 올해부터는 아파트 세입자의 가정이 가정폭력을 일으켰다는 이유만으로 리스나 렌트계약을 파기할 수 없다. 지금까지는 가정폭력이 아파트내서 발생하면 다른 유닛 거주자의 위험을 초래할 수 있다는 이유로 퇴거조치를 요구할 수 있었다. 또한 건물주는 가정폭력을 당한 세입자가 법원이나 경찰서로부터 관련 서류를 제시하면 피해자 보호를 위해 24시간내에 아파트 열쇠를 바꿔주도록 했다. ▶차압이후 세입자 권리 아파트가 차압당할 경우 소유권을 갖고 있는 은행은 차압이 이뤄진 날로부터 1년간 세입자가 해당 유닛에 거주할 수 있도록 해줘야 한다. 아울러 은행은 세입자의 법적관리에 대한 서류를 세입자에게 전달해야 된다. 이 법은 2012년 12월31까지만 효력을 발생한다. ▶세입자의 소득 증명 아파트 소유주는 렌트를 원하는 세입자의 소득이 합법적으로 발생한 것이냐의 문제로 인해 차별을 해서는 안된다. 박원득 부동산 전문기자

2011-01-12

융자조정 '찔끔' 신청자 9%만 승인받아

오바마 행정부가 차압 위기를 해결하기 위해 야심차게 추진중인 융자조정 프로그램이 7월말 현재 신청자의 9%만이 승인을 받는 등 지지부진한 것으로 나타났다. 이에 따라 한인 신청자를 포함한 주택소유주들의 고통이 더해지고 있다. 연방 재무부는 4일 펴낸 보고서를 통해 융자은행들의 시스템 미비 및 교육 부족 불확실한 의지 등으로 총 270만명의 신청자중 23만5247명만이 프로그램의 혜택을 받는 데 그치고 있다고 지적했다. 이 보고서에 따르면 융자조정 프로그램 참가 은행 중 뱅크 오브 아메리카가 융자조정에 가장 소극적이어서 지금까지 신청자의 4%만이 승인받았다. 또 웰스파고도 6%의 신청자에게만 융자조정 승인을 해줬다. 이처럼 융자조정이 더디게 진행되고 거부율도 높아지면서 주택소유주들의 고통은 커지고 있다. 특히 한인 주택소유주들은 융자조정 거부율이 주류 사회에 비해 높은 데다 관련 정보를 얻는 데도 어려움이 커 피해를 많이 보고 있다. 토런스에 거주하는 이모씨는 "새로운 융자조정 프로그램이 실시된다는 말을 듣고 지난 봄에 융자조정을 신청했는데 아직 소식이 없다"며 "힘들게 은행측과 통화를 할 때 마다 담당자가 달라져 도저히 어떻게 진행되고 있는지 알 수 없다"고 불만을 토로했다. 융자조정을 도와주고 있는 한인 에이전트는 "한인들은 은행에서 요구하는 서류를 완벽히 갖추기 힘든 경우가 많아 승인을 받기가 쉽지 않다"며 "조건을 충족해도 은행이 업무 처리에 혼선을 빚고 있어 주택소유주들은 어떻게 해야 할 지 갈팡질팡하고 있다"고 상황을 전했다. 김현우 기자 khwo@koreadaily.com

2009-08-04

105% 재융자 '빛좋은 개살구'···조건 까다로워 5% 이자 '하늘의 별따기'

오바마 행정부가 융자조정과 더불어 차압 위기를 해결하기 위한 주요 대책중 하나로 내세운 105% 재융자에 각종 규제가 많아 한인들이 큰 혜택을 보지 못하고 있는 것으로 나타났다. 105% 재융자는 주택가격 급락으로 시세가 융자원금보다 낮아진 '깡통주택'이 속출하면서 주택소유주들이 집을 포기하는 현상이 일어나자 주택소유주들이 낮은 이자율로 재융자해 주택을 계속 유지토록 하려는 목적으로 나온 제도. 패니매와 프레디맥이 소유하고 있는 컨포밍 융자를 대상으로 하며 소유주가 직접 거주하는 집과 세컨드 홈 투자용 모두 가능하다. 또 2차 융자 유무는 상관없이 1차 융자액수가 주택가격(은행 감정 기준)의 105%를 넘지 않아야 재융자가 가능하다. 그러나 실제로는 까다로운 규제가 많아 애초의 취지가 퇴색하고 있다는 지적이다. 즉 현재 감정액 대비 1차와 2차 융자를 합한 금액 비율(CLTV)이 105%가 안 되더라도 가장 낮은 이자를 받기 위해서는 95% 이하가 돼야 하며 95%가 넘으면 추가이자가 붙어 105%가 넘으면 추가이자가 1%포인트를 넘어선다. 투자용이나 세컨드홈 콘도도 추가 이자가 붙으며 크레딧 점수도 최소 720점은 돼야 좋은 이자를 받을 수 있고 720점 이하라면 추가이자가 붙는다. 만약 크레딧 점수가 660점 이하라면 역시 추가이자가 1%포인트선에 이른다. 더욱이 프레디맥이 보유하고 있는 융자의 경우 지난 1년 이내에 늦은 모기지 페이먼트가 있으면 안되고 패니매 보유 융자도 1년 이내에 연체 기록이 2번 이상이면 안 된다. 결국 완전한 조건을 갖춰야만 5% 내외의 낮은 이자율이 가능한 셈이다. 론팬 모기지의 앤드류 문 부사장은 "2005년 이후에 집을 산 한인들은 대부분 깡통주택 소유주라고 봐도 되는데 이들 중 이상적인 융자조건을 갖춘 사람은 드물다"며 "결국 이들이 재융자를 신청하더라도 받을 수 있는 이자율은 6~7% 심지어는 8%에 이르기도 한다"고 설명했다. 그는 "이렇게 높은 이자율로 재융자를 받아봤자 페이먼트가 너무 높아 집 유지하기 힘든 것은 마찬가지"라며 "더욱이 수입증명도 해야 하는데 한인들은 이 마저 쉽지 않기 때문에 사실상 유명무실한 정책인 셈"이라고 비판했다. 김현우 기자

2009-06-05

모기지 금리 '30년 고정 < 1년 변동' 프레디맥 이자율 집계 후 처음

30년 고정 모기지 금리가 1년 변동 모기지 금리보다 낮아졌다. 국책 모기지기관인 프레디맥은 이번 주(23일 종일 기준) 전국 평균 30년 고정 금리가 4.80%로 전주(4.82%)보다 소폭 하락했다고 밝혔다. 15년 고정은 4.48%로 역대 최저수준을 기록한 전주와 같았다. 특징적인 것은 변동 금리가 30년 고정 금리보다 높은 것. 5년 고정후 변동으로 바뀌는 5년 변동 금리는 이번 주 4.85%를, 1년 변동 금리는 4.82%를 각각 기록했다. 통상적으로 변동 금리가 고정 금리보다 낮았으나 지난해부터 30년 고정 금리가 5년 변동 금리보다 낮아지는 현상이 발생했다. 그러나 30년 고정 금리가 1년 변동 금리보다 낮아진 것은 프레디맥이 지난 1984년 이자율 집계를 시작한 이후 처음이다. 이처럼 장기 금리가 단기 금리보다 낮아진 것은 장기 금리의 지수로 활용되는 장기 국채 수익률 하락폭이 단기 금리의 지수인 단기 국채 또는 리보(LIBOR) 금리 하락폭보다 크기 때문으로 풀이된다. 경기 침체로 투자가 상대적으로 안전한 장기 국채로 몰리는 것이다. 프레디맥의 프랭크 노새프트 수석경제학자는 “집값이 소폭 오르고 주택매매도 다소 살아나는 등 긍정적 지표가 잇따르면서 투자심리가 호전, 금리가 계속 하락하고 있다”며 “장기 금리가 단기 금리 밑으로 떨어진 것은 처음 발생한 현상으로 투자자들의 불안한 심리를 반영한다”고 말했다. 김현우 기자 khwo@koreadaily.com

2009-04-23

'모기지 금리 4% 갈수도' UC버클리 교수 주장

현 경제위기의 진원지인 침체된 주택 시장을 회복시키기 위해 연방준비위원회(FRB)가 30년 고정 모기지 이자율을 4%까지 끌어내릴 것이라는 주장이 제기됐다. UC버클리 하스 비즈니스스쿨 로버트 에델스타인 교수는 “이자율이 역대 최저 수준으로 떨어졌지만 주택 시장을 회복시키기 위해서는 더 떨어져야 한다”며 “버냉키 의장은 이자율을 4% 수준까지 내리기 위해 모든 조치를 취할 수 밖에 없을 것”이라고 주장했다. 4% 수준의 이자율은 FRB가 신경을 쓰면 지금이라도 불가능한 수준은 아니라는 것이 에델스타인 교수의 설명이다. 현재 10년 국채 수익률과 30년 모기지 이자율의 차이(스프레드)가 2.2%인데, 역사적 평균인 1.5% 수준으로만 줄어들어도 30년 모기지 이자율이 4.1% 정도로 떨어질 수 있다. FRB가 투자자들의 투자 심리를 회복시키기 위한 보다 적극적인 대책에 나서면 이는 가능하다는 것이 에델스타인 교수의 주장이다. 그러나 융자업계에서는 4%까지는 힘들 것으로 보고 있다. 무디스 이코노미닷컴의 마크 잰디 수석경제학자는 “30년 고정 이자율이 6월까지 4.5% 정도까지 떨어진 후 소폭 상승세로 돌아설 것”으로 전망했다. 김현우 기자 khwo@koreadaily.com

2009-04-22

차압위기 주택 소유주 융자조정 본격화…대형 은행들 '오바마 플랜' 시행

주요 대형 융자은행들이 지난 2월 발표된 오바마 행정부의 융자조정 계획에 마침내 사인하고 본격적인 융자조정에 들어갔다. 연방 재무부는 JP모건 체이스 웰스파고 씨티그룹 GMAC 색슨 모기지 서비스 실렉트 포트폴리오 서비싱 등 6개 융자은행들이 지난 주 융자조정 프로그램에 가입키로 사인하고 융자조정을 본격적으로 시작했다고 밝혔다. JP모건 체이스와 웰스파고도 오바마 행정부의 융자조정 플랜에 따라 내부 가이드라인을 확립하고 융자조정 서비스를 시작하고 있다고 확인했다. 이들 은행들은 지난 3월 이 프로그램에 대한 동참의사를 밝혔으나 정식 사인하지는 않았다. 웰스파고측은 "우리는 차압 위기에 빠진 수백만명의 주택소유주들이 아메리칸 드림을 유지하는 데 융자조정 프로그램이 핵심 대책이라고 생각한다"며 "연방정부의 방침에 적극 동참 꿈을 유지하는 데 도움이 되도록 최선을 다하고 있다"고 밝혔다. 오바마 행정부의 융자조정 계획은 당초 지난 2월 18일 발표됐으나 지금까지 융자은행들이 이를 실행하기 위한 가이드라인을 마련하지 못해 사실상 실시되지 않고 있었다. 그러나 가이드라인이 확정되면서 실질적인 서비스가 가능해졌다. 더욱이 뱅크 오브 아메리카등 다른 융자은행들도 내부 가이드라인이 거의 확정돼가고 있는 만큼 조만간 재무부와 사인할 것이라고 밝혀 이런 움직임은 전 융자은행으로 확산될 조짐이다. 이에 따라 지금까지 가이드라인 미비로 사실상 교착상태에 있던 융자조정이 상당히 활기를 띌 전망이다. 또 내부 규정 미비로 담당자에 따라 오락가락하던 융자조정 신청 결과도 어느 정도 일관성을 띌 수 있을 것으로 기대된다. 그러나 지금 융자조정을 신청한다고 해서 당장 융자조정이 이뤄지는 것은 아니다. 이미 접수됐으나 인력 부족 및 관련 조항 미비 등으로 적체된 융자조정 신청서가 각 융자은행마다 수천에서 수만건에 이르기 때문이다. 융자조정 계획은 =2012년 12월 32일까지 실시될 ‘모기지 조정 계획’ 혜택은 차압 위기에 빠진 주택소유주의 모기지 페이먼트를 월 소득의 31%까지 낮춰준다는 것이다. 이 혜택을 받기 위해서는 ▶지난해 12월 31일까지 모기지 대출을 받아야 하고 ▶1차 융자액이 72만9750달러(1유닛 기준)이하여야 하고 ▶당사자가 해당 주택에 거주해야 하고 ▶모기지 페이먼트를 낮춰주면 페이먼트가 가능하다는 소득증명을 해야 한다. 김현우 기자khwo@koreadaily.com

2009-04-20

모기지 금리 사상 최저…4.85%로 떨어져

연방준비제도이사회(FRB)의 장기국채 매입 발표 여파로 이번 주 모기지 이자율이 사상 최저치를 기록했다. 프레디맥은 26일 30년고정 전국평균 모기지 이자율이 지난주 4.98%에서 이번주 4.85%로 하락했다고 밝혔다. 이는 1971년부터 프레디맥이 모기지 이자율 조사를 시작한 이래 가장 낮은 수치이다. 이는 또 1년 전과 비교해 1% 포인트나 하락한 것이다. 종전 기록은 1월15일의 4.96%였다. 15년 고정 모기지 이자율의 경우 지난 주 4.61%에서 4.58%로 0.03%포인트가 하락했으며, 5년 변동 모기지 이자율도 4.98%에서 4.96%로 떨어졌다. 또한 1년 변동 모기지 이자율은 4.91%에서 4.85%로 역시 하락세를 보였다. 모기지 이자율이 이처럼 하락한 것은 지난 18일 FRB가 최대 3000억달러의 국채 매입을 결정하고, 모기지 유동화증권(MBS)과 기관채권의 매입 규모도 1조달러까지 확대하기로 발표한데 따른 것으로 분석되고 있다. 한편 세계 최대 채권펀드인 핌코의 빌 그로스 공동 최고경영자(CEO)는 지난 달 정부가 경제를 부양하고 주택시장을 개선하고자 취한 조치들이 모기지 금리를 4.5%로 떨어뜨릴 수 있다고 전망한 바 있다. 이경민 기자

2009-03-26

모기지 금리 급락, 금값·유가는 급등

연방준비제도이사회(FRB)가 대대적으로 국채 매입에 나서겠다고 발표한 다음날인 19일 모기지 이자율은 급락했고 인플레 우려로 금값과 유가는 뛰었다. 프레디맥에 따르면 이번 주(18일 종료기준) 30년고정 모기지 이자율 전국 평균치는 4.98%로 전주보다 0.05% 포인트 하락했다. 19일에도 큰 폭으로 하락 4.79%를 기록했다. 와이스 리서치의 마이크 라선 부동산 분석가는 "종전 이후 최저 수준인 4.7%를 깰 가능성이 높다"고 분석했다. 반면 국제유가는 7%가 넘는 급등세를 보이며 배럴당 50달러 선을 단숨에 넘어섰다. 이날 뉴욕상업거래소에서 기준물인 서부텍사스산 중질유(WTI) 4월물은 배럴당 3.47달러 급등한 51.61달러로 마감됐다. 금(4월물)도 68.70달러(7.8%)오른 온스당 958.80달러를 기록했다. 유용훈.김현우기자

2009-03-19

BOA·씨티·웰스파고 등 주요 은행 '융자 조정 프로그램 참여하겠다'

주택 구입시 한인들도 많이 이용하는 주요 은행들이 오바마 행정부의 융자조정 프로그램에 참여하겠다고 밝혀 융자조정을 받을 수 있는 한인 주택소유주 폭이 확대될 것으로 보인다. 4대 메이저 융자은행인 씨티그룹 뱅크 오브 아메리카 JP모건 체이스 웰스파고는 오바마 행정부가 지난 2월 18일 발표한 '주택소유주 안정화 대책'(HSI.Homeowner Stability Initiative)에 동참할 것이라고 최근 밝혔다. 재무부의 한 고위관계자도 "4대 메이저 융자은행들이 융자조정에 참여키로 하고 대책을 마련 중"이라며 "각 은행들은 융자조정을 위한 세부사항을 다듬고 있는 것으로 알고 있다"고 확인했다. 이에 따라 4대 융자은행 외에도 중소형 융자은행들의 '주택소유주 안정화 대책' 참여가 이어질 것으로 보여 한인 주택소유주들이 융자조정 혜택을 받을 확률도 높아질 전망이다. 4대 융자은행은 전국뿐 아니라 한인들이 융자할 때도 많이 이용하는 은행으로 본지가 스튜어트 타이틀과 공동으로 조사한 '2008년 LA한인타운 주택거래 현황'에 따르면 한인들이 주택 구입시 가장 많이 이용하는 융자은행이 뱅크 오브 아메리카이며 컨트리와이드가 3위 씨티그룹이 4위 웰스파고가 8위를 차지했다. 그러나 '주택소유주 안정화 대책'에 따라 실질적으로 융자조정이 이뤄지는 것은 3월말 또는 4월초나 돼야 가능하다는 분석이다. 뱅크 오브 아메리카의 릭 사이먼 대변인은 "우리가 준비하고 있는 융자조정안이 오바마 행정부의 안과 일치하도록 노력을 기울이고 있다"며 "아직 세부적으로 조율할 게 남아있어 시간이 좀 더 걸리지만 일단 확정되면 바로 시행에 들어갈 것"이라고 말했다. 웰스파고측도 "이미 많은 문의가 이어지고 있다"며 "융자조정을 받으려는 소비자는 미리 관련 서류를 준비해 놓으면 보다 빨리 혜택을 받을 수 있을 것"이라고 조언했다. '주택소유주 안정화 대책'에 따르면 ▷지난해 12월 31일까지 모기지 대출을 받았고 ▷1차 융자액이 72만9750달러(1유닛 기준)이하이며 ▷당사자가 해당 주택에 거주하고 있는 주택소유주는 융자조정을 통해 월 소득의 31%로 모기지 페이먼트를 낮출 수 있다. 주택소유주가 융자조정 혜택을 받을 수 있는 지 여부는 웹사이트 makinghomeaffordable.gov 에서 간단한 설문조사를 통해 알 수 있다. 김현우 기자 khwo@koreadaily.com

2009-03-19

신규 콘도 융자 깐깐해진다, 70% 이상 분양돼야 가능

패니매가 콘도 구입 기준을 강화 컨포밍 융자를 통한 콘도 구입이 힘들어질 전망이다. 국책 모기지기관인 패니매는 3월 1일부터 신규 콘도 구입융자 가이드라인을 강화 시행에 들어갔다고 밝혔다. 월스트리트저널에 따르면 패니매가 강화한 신규 콘도 구입융자 기준은 지금까지는 신규콘도가 51% 이상 분양되면 융자를 내주도록 했던 것을 70% 이상 분양이 돼야 융자를 내주도록 한 것. 이에 따라 지금까지는 신규 콘도단지의 절반 정도가 분양되면 컨포밍 융자 받는 게 가능했으나 분양율 기준이 70% 이상으로 높아져 신규 콘도 구입자는 물론 개발업체도 분양하기가 더욱 힘들어지게 됐다. 패니매가 이처럼 신규 콘도 구입융자 가이드라인을 강화한 것은 콘도 분양 저조로 피해를 입는 소비자들이 늘고 있기 때문. 신규 콘도의 절반 정도가 에스크로에 들어간 것만 확인하고 콘도를 구입했다 에스크로의 상당수가 깨지거나 더 이상 콘도 분양이 이뤄지지 않아 낭패를 보는 주택구입자들이 많아지고 있는 것이다. 그러나 분양율 기준을 70%로 올리면 패니매의 컨포밍 융자를 통해 신규 콘도를 구입하는 소비자들은 콘도 분양이 저조해 집값이 하락하거나 관리가 제대로 이뤄지지 않는 피해를 예방할 수 있다는 것이다. 그러나 이같은 조치로 신규 콘도 개발업자들은 "가뜩이나 힘든 분양이 더욱 어려워지게 됐다"며 "콘도 개발업자들의 파산을 부추기는 잘못된 정책"이라고 비난했다. 한편 양대 국책 모기지기관중 하나인 프레디맥은 아직 신규 콘도 융자기준을 그대로 유지하고 있다. 이와 함께 패니매와 프레디맥은 다음달분터 콘도 구입자에 대한 다운 페이먼트 비율을 높인다고 밝혔다. 두 회사는 내달부터 콘도 구입자들에게 적어도 25% 이상의 다운 페이먼트를 요구하며 이 기준을 충족하지 못하면 융자액의 0.75%에 해당하는 수수료를 부과할 것이라고 전했다. 김현우 기자 khwo@koreadaily.com

2009-03-18

모기지 재융자·융자신청 21%나 급증

오바마 행정부의 깡통주택 재융자 및 모기지 이자율 하락으로 지난주 융자신청이 급증했다. 모기지은행연합(MBA)에 따르면 지난 주(13일 종료 기준) 모기지 신청지수가 876.9를 기록 전주보다 21.2%나 증가했다. 특히 재융자가 크게 늘었다. 지난 주 재융자 신청건수는 전주보다 무려 67.9%나 급증하면서 전체 융자에서 재융자가 차지하는 비율도 72.9%에 이르렀다. 지난 주 재융자 신청건수는 2003년 이후 최고 수준이다. 김현우 기자 khwo@koreadaily.com

2009-03-18

융자조정·재융자 '웃고 울고' 소득 증명 제대로 해야…점보 융자는 안돼

4일 오바마 행정부는 주택차압방지를 위한 ‘모기지 조정 계획(Mortgage Modification Plan)’의 구체적인 가이드라인을 제시하고, 본격적인 지원에 돌입했다. 모기지 조정 계획의 내용을 사례별로 분석했다. #1. 김모씨는 2007년 53만달러의 단독주택을 20% 다운 페이먼트하고 42만4000달러를 융자받아 구입했으나 현재 40만달러까지 시세가 떨어졌다. 당시 그는 6.5%의 고정 이자율로 융자를 받았다. = 김씨의 경우는 에퀴티가 이미 없어져 재융자가 불가능했으나 이번 조치로 재융자가 가능하게 됐다. 김씨의 경우, 4.75%까지 이자율이 가능한 만큼, 월 페이먼트를 525달러 정도 줄일 수 있고 30년간 18만달러 정도 페이먼트를 절약할 수 있다. 단, 재융자를 할 때 소득증명을 해야 한다. #2. 이모씨는 2005년 폰태나의 45만달러 주택을 변동 이자율 프로그램으로 42만달러 융자를 받아 구입했다. 당시에는 월 페이먼트가 1800달러 정도였으나 계속 증가해 지금은 3000달러를 넘어섰다. 이씨의 현재 소득은 월 5500달러 정도다. = 이씨의 경우는 컨포밍 융자에 해당되는 만큼 융자조정이 가능하다. 단, 모기지 페이먼트를 낮췄을 때 부담할 수 있다는 소득 증명을 해야 하고, 모기지 노트를 소유하고 있는 융자은행이 ‘모기지 조정 계획’에 참여해야 한다. 융자조정을 받으면 페이먼트는 월 1800달러 정도로 줄어들어, 매월 1200달러 정도를 절약할 수 있다. #3. 정모씨는 2007년 한인타운 인근의 주택을 130만달러에 매입했다. 당시 30만달러를 다운 페이먼트하고 100만달러를 이자만 내는 프로그램으로 융자받아 매월 4400달러 정도를 페이먼트하고 있다. 이 집은 현재 시세가 105만달러 정도로 떨어져 에퀴티가 거의 없으며, 정씨는 아직 페이먼트를 연체한 기록이 없다. = 정씨의 경우는 융자조정도 재융자도 힘들다. 재융자는 컨포밍 융자만 가능한데 정씨는 점보 융자라 재융자 대상이 안 되며, 융자조정도 1차 융자가 72만9750달러 이하여야 하는데 정씨의 경우는 이 한도액을 넘어선다. #4. 장모씨는 지난 2005년 45만달러의 콘도를 20% 다운 페이먼트하고 30년 고정 융자 프로그램으로 구입했다. 당시 이자율이 7.5%여서 월 페이먼트는 2360달러 정도. 그러나 지난해부터 월 소득이 감소해 현재 월 소득은 4100달러이며, 콘도 시세는 40만달러가 채 안 된다. = 장씨의 경우 재융자는 불가능하고 융자조정은 가능하다. 재융자를 해 이자율을 4.75%로 낮추더라도 월 페이먼트는 1750달러 정도이기 때문에 월 소득의 40%를 넘어 소득 요건이 안 된다. 그러나 융자조정은 가능하다. 융자조정을 하면 월 페이먼트는 1250달러 정도로, 월 페이먼트는 현재보다 1100달러 정도 줄어든다. 김현우 기자 khwo@koreadaily.com

2009-03-05

모기지 원금·이자, 법원이 강제 조정…연방 하원 통과

4일 세부사항이 발표된 '모기지 조정 계획'과 함께 오바마 행정부의 핵심 차압대책인 파산법원이 융자조정을 강제할 수 있도록 하는 법안이 연방 하원을 통과했다. 연방 하원은 5일 파산법원이 파산 신청자의 융자 이자율을 내려주고 융자원금까지 깍아줄 수 있도록 판결을 강제할 수 있는 법안을 찬성 234 반대 191로 통과시켰다. 연방 상원은 내주 초 이 법안을 표결에 부칠 예정이다. 엘런 토셔 민주당 하원의원은 "이 법안이 완전한 것은 아니지만 다른 어떤 대책보다 차압 방지에 효과적이다"며 법안 통과 지지를 호소했다. 민주당의 적극적인 지지를 받고 있는 이 법안은 융자은행들이 재정 부담이 더 커질 수 있다며 적극 반대하고 있어 상원 통과 여부는 아직까지 불투명하다. 김현우 기자

2009-03-05

모기지 연체자, 월 소득 31%까지 페이먼트 낮춰…정부 융자조정안 가이드 라인 제시

융자원금이 현 시세보다 5%까지 많은 깡통주택은 재융자가 가능하다. 또 모기지 연체자는 월 소득의 31%까지 모기지 페이먼트가 하향 조정된다. 오바마 행정부는 4일 주택차압방지를 위한 '모기지 조정 계획(Mortgage Modification Plan)'의 구체적인 가이드라인을 제시하고 본격적인 지원에 돌입했다. 버락 오바마 대통령은 지난달 17일 750억달러 규모의 주택차압방지책을 발표했지만 당시 세부적인 가이드라인까지는 제시되지 않았다. 이번 조치로 오바마 행정부는 400만명이 주택소유주가 융자조정을 받고 500만명이 재융자를 받는 등 총 900만명이 혜택을 볼 수 있을 것으로 기대하고 있다. ▷융자조정 2012년 12월 31일까지 실시될 '모기지 조정 계획' 혜택을 받으면 모기지 페이먼트는 월 소득의 31%까지 낮춰진다. 융자은행이 이자율을 낮추거나 융자기간을 늘여 월 소득의 38%까지 페이먼트를 낮춰주지만 주택소유자가 은행에 실제로 납부하는 것은 월 소득의 31%이다. 나머지 7% 부분은 연방정부가 융자은행을 지원하는 방식이 된다. 이를테면 월 소득이 5000달러라면 모기지 페이먼트는 월 1900달러가 되지만 주택소유주가 내는 페이먼트는 1550달러인 셈이다. 나머지 350달러는 정부에서 융자은행에게 지원하는 식이다. 이때 이자율은 2% 이하로 낮춰져서는 안 된다. 낮춰진 이자율은 5년간 고정되며 이후 점차적으로 컨포밍 융자 이자율로 돌아간다. 또 융자조정자가 페이먼트를 연체하지 않으면 5년간 매년 1000달러씩 연방정부로부터 보너스를 받게 된다. 이 혜택을 받기 위해서는 ▶지난해 12월 31일까지 모기지 대출을 받아야 하고 ▶1차 융자액이 72만9750달러(1유닛 기준)이하여야 하고 ▶당사자가 해당 주택에 거주해야 한다. 또 ▶재정적으로 어렵다는 점을 증명하고 ▶모기지 페이먼트를 낮춰주면 페이먼트가 가능하다는 소득증명을 해야 하고 ▶자동차 융자 크레딧 카드 융자 등 모든 융자의 월 페이먼트가 월 소득의 55%를 넘어서면 정부 인증 카운슬링 업체로부터 상담을 받아야 한다. ▷재융자 재융자를 받고 싶으나 융자원금이 현 시세보다 높거나 에퀴티가 많지 않아 불가능했던 주택소유주는 재융자가 가능하게 됐다. 그러나 대상은 융자원금이 현 시세의 105% 이하여야 한다. 즉 현 시세가 40만달러라면 융자원금이 42만달러 이하여야 재융자가 가능한 것이다. 또 모기지 노트를 국책 모기지기관인 패니매와 프레디맥이 소유하고 있어야 한다. 컨포밍 융자를 통해 주택을 구입한 주택소유주만이 가능한 셈이다. 이밖에 모기지 페이먼트가 가능하다는 소득 증명을 해야 한다. 이번 대책을 통한 재융자는 선납 벌금(Prepayment Penalty)이 없다. 깡통주택 재융자는 2010년 6월까지 한시적으로 시행된다. 김현우 기자 khwo@koreadaily.com

2009-03-04

2차 모기지 있어도 재융자···주택소유주 구제안 Q&A

버락 오바마 행정부의 주택시장 안정화 대책이 4일 최종 구체화됐다. 재무부가 발표한 MHA(Making Home Affordable) 플랜은 크게 재융자와 융자 재조정으로 나뉘며, 주책차압 등 위기에 직면한 주택 소유주들을 구제하고 더 나아가 침체에 빠진 경제를 살린다는 계획이다. 다음은 재무부가 정리한 MHA Q&A. Q. MHA(Making Home Affordable)는. -재융자와 융자 재조정을 통해 전국 900만 주택 소유주를 돕고 주택차압 등 직면한 위기를 모면케 하기 위한 정부 프로그램. Q.언제부터 시행되나. -발표된 4일 바로 시행되며 해당 융자 기관에 문의 및 신청하면 된다. Q.모든 종류의 융자가 MHA 혜택을 받나. -재융자 프로그램은 패니 매와 프레디 맥이 소유하거나 증권화한 콘포밍 론(conforming loans)에만 적용된다. 융자업체가 소유한 우대, 비우대, 조정금리 등을 포함한 대부분의 전통적 융자는 재조정 프로그램을 받을 수 있다. Q. MHA에 의해 언제부터 재융자를 받을 수 있나. -융자업체가 재융자를 즉각 할 수 있도록 패니 매와 프레디 맥이 가이드라인을 발표할 것이다. Q. 재융자 자격 조건은. -주택 소유주가 거주하고 있는 주택에 대해 채무자는 새로 설정될 모기지 채무를 갚을 수 있는 충분한 소득이 있어야 한다. 그리고 1차 모기지 금액이 현재 집 가격의 105%를 넘지 않아야 한다. 예로 집값이 20만달러이면 채무자는 21만달러 이하 채무가 있어야 한다. Q. 세컨 모기지를 가진 사람이 많다. 다 합해서 채무가 105%가 넘으면. -여전히 채무자는 1차 모기지가 집 값의 105%를 넘지 않으면 자격이 있다. 다른 모든 채권자들이 새로운 1차 모기지 조정에 동의해야 한다. Q. 재융자를 통해 채무자가 캐쉬를 꺼내 다른 빛을 갚을 수 있나. -아니다. 채권자는 단지 재융자 비용만 사용할 수 있다. Q. 현재 월 모기지 페이먼트를 내지 못하는 소유주도 재융자할 수 있나. -아니다. 현재 채무 불이행 소유주는 자격이 안된다. 이들은 융재 재조정(loan modification) 옵션을 선택해야 할 것이다. Q. 융자 재조정은 언제 시작하나. -홈 어포더블 융자 재조정은 바로 시작한다. 해당 융자 업체에 자격 여부를 문의하면 된다. Q. 지금 융자 재조정을 하기 위해 채무자와 논의중인데, 이번 홈 어포더블 재조정으로 돌리기 위해 논의를 중단해야 하나. -채무자는 모든 가능한 옵션이 선택될 수 있다고 충분히 알고 있어야 한다. MHA는 주택 차압을 막기 위한 극단적인 조치이지만 유일한 것은 아니다. Q. 홈 어포더블 재조정 자격 요건은. -채무자는 해당 주택(한 개 유닛에서 4개 유닛까지 가능)에 거주하고 있으며, 갚지 못한 원금 밸런스가 72만9750만달러(1개 유닛) 이하여야 한다. 융자는 2009년 1월1일 이전에 신청된 것이어야 하고 모기지 페이먼트(세금, 보험, 주택 소유주 협회 납입금)가 월 총소득의 31%가 넘지 않아야 한다. 또한 소득과 지출에 현격한 변화가 있어 현 모기지 월 페이먼트가 상당히 부담되는 자에 해당된다. Q. 홈 어포더블 재조정을 받기 위해 채무자가 채무 불이행을 해야 하나. -아니다. 그동안 월 납입을 잘 했어도 소득, 지출 구조상 너무 힘들다고 입증되면 된다. 또한 지금은 괜찮지만 앞으로 현격한 월 모기지 납입액의 증가가 예상되도 가능하다. Q. 지금은 현재 월 페이먼트를 잘 낼 수 있지만 집값이 융자 금액보다 낮아진 소유주가 융자 재조정을 받을 수 있나. -아니다. 홈 어포더블 재조정은 주택 소유주가 현재 상황을 유지하기 어렵워 주택 차압에 직면한 상황을 돕기 위한 것이다. 이 플랜은 집값 하락에 따른 홈 에쿼티 손실을 보전하기 위한 것이 아니다. Q. 융자 재조정 부채/소득 비율 제한이 있나. -아니다. 융자 재조정 조건으로 채무자의 부채/소득비율(백엔드 비율)이 55%를 넘으면 주택 카운셀링 프로그램에 참여해야 한다고 약속해야 한다. 이 비율은 보통 채무자의 월 총부채 납부액(모기지 보험 프리미엄, 세컨 모기지, 다른 부채 상환)과 총 월 소득간 비율이다. Q. 재조정 이자율은 계속 일정한가. -재조정 이자율이 시장 금리보다 낮으면 최대 고정 기간은 5년이다. 6년째 부터 금리는 재조정이 이루어진 날의 프레디 맥 프라이머리 모기지 시장 조사율에 도달할 때까지 연 1%포인트 미만까지만 인상될 수 있다. 그러나 재조정 금리가 조사 금리를 넘으면 남은 기간 금리는 재조정 금리가 된다. Q. 금리를 내려주었는데도 월 페이먼트 규모가 채무자의 부채소득비율 31%(프론트엔드 기준) 미만으로 낮추지 못하면. -최저 2%까지 금리를 낮추었는데도 부채소득비율 31%가 넘으면 상환기간을 40년까지 늘리게 된다. 그래도 31%가 넘으면 업체는 원금을 일부 포기해야 한다. Q. 세컨 모기지 있는 채무자가 홈 어포더블 재조정을 받으려면. -세컨 모기지 채권자가 재조정 융자 조건을 따라야 한다. 그러나 홈 어포더블 재조정을 통해 최대 1000달러의 인센티브가 세컨 모기지 채권자에게 지불된다. 1차 융자 업체는 세컨 채무 담보권을 없애는 댓가로 추가로 500달러의 인센티브를 받을 수 있다. Q. 자세한 내용 문의는. -www.FinancialStability.gov. 송훈정 기자

2009-03-04

[융자동향] 모기지금리 이번주 소폭 변동···30년 고정 5.07%

하락세를 보이던 모기지 금리가 이번주 들어 소폭 상승하면서 변동양상을 보였다. 연방정부주택융자기관 프레디맥이 발표한 주요 모기지 시장 조사(PMMS)에 따르면 30년 고정 금리 모기지(FRM, 2월 26일 기준)는 전국 평균 5.07%(0.7포인트)로 전주 5.04%에 비해 0.03% 포인트 상승했다. 지난해 같은 기간 30년 고정 모기지는 6.24%이었다. 　 재융자할 때 많이 사용되는 15년 고정 모기지 금리는 전국 평균 4.68%(0.7포인트)로 지난주와 같았다. 지난해 같은 기간 15년 고정 모기지는 5.72이었다. 　 5년 만기 재무부 채권 하이브리드 변동 모기지 금리(ARMs)는 5.06%(0.7포인트)로 전주 5.04%보다 0.02%포인트 상승했다. 전년 동기 5년 변동 모기지 금리는 5.43%였다. 　 1년 변동 모기지 금리(0.6포인트)는 4.81%로 지난주 4.80%보다 0.01%포인트 상승했다. 지난해 같은 기간 1년 변동모기지 금리는 5.11%였다. 　 프랭크 노새프트 프레디맥 부사장 겸 수석경제학자는 “지속적인 경제침체 가운데 나오는 각종 혼란스러운 자료 때문에 모기지 금리에도 소폭 변동이 생겼다”며 “시장조사에서 생산자가격과 소비자가격이 지난 1월 소폭 상승하던 것이 2월 들어 하락한 것이 어느정도 영향을 미친 것 같다”고 설명했다. 　 모기지은행협회(MBA)의 주간 모기지신청조사(2월 27일 기준) 시장종합지수(MCI)는 649.7으로 전주 743.5보다 12.6% 하락했다. 재융자 지수 상승률은 3063.4로 전주 3618.0보다 15.3% 하락했다. 　 모기지 활동중 재융자 비율은 66.9%로 전주 69.7%에 비해 2.8% 포인트 하락했다. 이와 함께 변동금리모기지 (ARM) 비율은 2.3%로 전주 1.9%보다 0.4% 포인트 상승했다. 　 홍알벗 기자 alberthong@koreadaily.com　

2009-03-04

[그레이스 김의 '부동산 이야기'] 모기지 융자조정의 실체

서브 프라임 모기지 부실 사태로 초래된 부동산 시장의 침체와 이로 인한 미국 경제의 전반적인 악화로 이어지는 실직율 증가, 또한 자영 업자들의 수입 감소로 인하여 미국의 경기는 안개 정국에 이르렀다 한다. 이제 대다수 중산층의 가정 경제도 저축과 투자는 산너머 강 구경인 듯 보이고, 내가 살고있는 우리 가족의 보금자리를 어떻게 지켜 나가느냐에 관심이 증폭되고 있다. 언론에서는 요즈음 집을 빼앗길 위기에 직면한 사람들에게 숏세일, 융자 조정(Loan Modification), 융자 소송(Loan litigation) 같은 방법을 자주 제시하고 있지만 사실은 이전부터 있던 제도이다. 많은 사람들이 숏세일을은 누군가에게 집을 팔아야 하고, 법적 소송은 시간과 비용이 만만치 않을 것 같고 해서, 융자 조정에 가장 많은 관심을 기울이는만큼 이에 대해 알아 보기로 하자. 집 주인이 파산이나, 포크로저에 이를 경우 은행에서도 많은 손실을 입게 된다. 이를 피하기 위해 은행에서는 기존 융자의 조건을 변경해서 승인해 주는 것이 모기지 융자의 재조정이다. 집주인은 자신의 재정 상태가 전보다 많이 어려워 졌음을 보여주는 서류를 제출함과 동시에, 새로운 페이먼트를 부담할 능력이 있음도 보여 주어야 한다. 융자 조정을 받기 위해 사실 크레딧은 큰 문제가 되지 않지 만 소득 증명을 하기 위해, 2년 치 세금 보고서, 월급 명세서, 자영업자의 경우는 비즈니스 손익 계산서가 필요하며, 모기지 월 불입금이 어렵다는 편지(Hardship Letter)는 기본으로 요구된다. 언어와 시간의 제약으로 인하여 많은 교포들이 대행 기관에 의뢰하기도 하지 만 올바른 지식과 경험이 없는 에이전트를 만나면 오히려 낭패를 볼 수도 있다. 실제로 A씨의 경우 지난해 9월 융자 조정 전문 회사를 자처하는 업체로부터 이자율을 낮추고, 모기지 담보 금액을 삭감 시켜서 월 페이먼트를 반으로 줄여준다는 말에 수천불의 선납금을 내고, 모기지 페이먼트를 중지히기 시작하였으나 결과는 A씨가 기대하는 것과는 전혀 다른 방향으로 종결되었다. 세금 보고상으로 비교해 볼 때, 전과 소득에서의 별반 차이가 없고, 페니메이, 프레디 맥에서 보증한 컨포밍 론이 아니며, 1유닛 만 소유한 홈 오너 주거용 주택도 아니라는 이유로 융자 재조정이 거부당했다. 더욱이 크레딧에 심각한 손상을 입으면서 주택의 에쿼티 라인까지 페쇄 되기에 이르렀다. 이처럼 융자 재조정을 시도하였다가 오히려 피해를 보는 한인들이 속출하고 있음도 염두에 두어야 한다. 융자 재조정은 신청 만 한다고 해서 무조건 성사된다고 생각하면 오산이다. 성급하게 의도적으로 페이먼트를 연체해서도 안 된다. 은행마다 각기 다른 가이드 라인을 갖고 있기 때문에 먼저 이를 파악할 줄 아는 전문가의 도움이 필요하다. 선불을 요구하는 에이전트와는 서비스의 규모와 결과에 대한 환불 여부를 계약서를 사용하여 서면으로 남겨두는 것이 좋다. 불경기의 한파 속에서 내 집을 지켜내는 전략으로 융자 재조정을 택하기로 결정한 사람들은 충분한 정보로 철저한 사전 지식을 쌓고, 주위에서 성공한 사례를 가지고 있는 사람들의 이야기를 토대로 신중하게 에이전트를 선정하여 성공적인 결과를 이끌어야 겠다. (문의: 703-625-8500 또는 grace8500@gmail.com)

2009-03-04

모기지 연체 미국인 급증

모기지 상환을 연체하는 미국인들이 지난해 4분기에 급증한 것으로 나타났다고 개인 신용조사 기관인 트랜스유니언이 3일 밝혔다. 트랜스유니언에 따르면 모기지 상환을 최소 60일간 연체한 개인 채무자 비율은 지난해 4분기에 4.58%로 뛰었다. 이는 2007년 4분기의 2.99%와 비교하면 무려 53%가 늘어난 것이며 지난해 3분기의 3.96%와 비교하면 16%가 늘어난 것이다. 트랜스유니언은 이로써 미국의 모기지 상환 연체율은 8분기 연속 증가세를 보인 셈이라고 지적했다. 모기지 상환 연체는 향후 주택 압류의 규모를 대충 짐작할 수 있다는 점에서 주목되는 지표다. <연합>

2009-03-03

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